Nein. Wie uns der verantwortliche Raumplaner bestätigte: Wegen Grächen Futura (inkl. Erweiterung Parkhaus Millegga) verliert in Grächen niemand Bauland. Der Kanton Wallis muss insgesamt 1000 ha Bauland zurückzonen. Die Anzahl m2 pro Gemeinde sind bereits festgelegt, so auch für Grächen. Ein Projekt wie Grächen Futura hat darauf keinen Einfluss.
Ein Umzonung von einer «Zone für öffentlichen Bauten und Anlagen» in eine «Zone für touristische Aktivitäten» hat auf die Dimensionierung der Bauzone keinen Einfluss, da bei der Bauzonendimensionierung nur «Bauzonen für die Wohnnutzung» berücksichtigt werden. Die «Zone für touristische Aktivitäten» fällt da nicht darunter.
Eine Umzonung von einer «Zone für öffentliche Bauten und Anlagen» in eine «Wohnzone W3» hat auf die Bauzonendimensionierung einen Einfluss, wenn die Fläche nicht überbaut ist. Da im vorliegenden Fall die Fläche bereits überbaut ist, wirkt es sich nicht nachteilig auf die Dimensionierung aus.
Bei der Erweiterung des Parkhauses Millegga werden 1'017 m2 von Landwirtschaftszone in die Zone für Parkhäuser umgewandelt. Im Auflageprojekt zur Teilrevision steht geschrieben, dass dies kompensiert werden muss. Dies wird in den allgemeinen, bekannten und bereits von der Gemeinde festgelegten Rückzonungen jedoch problemlos aufgefangen.
Grächen Futura bietet die einmalige Möglichkeit, die Logiernächte um rund 24 % zu erhöhen. Die Zahl der vermietbaren Ferienwohnungsbetten ist in Grächen deutlich gesunken. Immer mehr Zweitwohnungen werden nicht mehr vermietet, da sie von den Eigentümern exklusiv genutzt werden möchten. Und so sinkt die Auslastung aller Dienstleistungsbetriebe im Dorf. Um die Anzahl der Logiernächte steigern zu können, braucht es mehr vermietbare Betten. Woher sollen sie kommen?
Für die Ersatzmassnahmen werden im jährlichen Budget der Gemeinde finanzielle Mittel bereitgestellt. Zwischen der Schliessung vom Sportzentrum und der Eröffnung des neuen Freizeitzentrums verfliessen ca. 2.5 Jahre, wodurch die Gemeinde rund CHF 500'000 weniger Defizit zu tragen hat, welches in die Ersatzmassnahmen investiert werden kann.
Massgebend für die Wertschöpfung einer Feriendestination sind die Anzahl und die Auslastung der aktiv bewirtschafteten Betten. Jeder zusätzliche Gast in Grächen bringt den Bergbahnen rund CHF 1'000.- Mehreinnahmen pro Jahr. Mit diesem Geld ergeben sich auch für die Bergbahnen neue Möglichkeiten, Investitionen aus eigener Kraft zu tätigen. Mit Grächen Futura sollen gemäss Erfahrungszahlen von Swisspeak die Logiernächte in Grächen um 24 % gesteigert und die Saisonzeiten um rund 10 Wochen von 34 auf 44 Wochen verlängert werden. Mit Grächen Futura werden 2 Fliegen mit einer Klappe geschlagen: Erstens können die in der Vergangenheit verlorenen warmen Betten kompensiert werden. Und zweitens wird das in die Jahre gekommene Sportzentrum durch ein zeitgemässes und attraktives Freizeitangebot ersetzt.
Die Gemeinde trägt heute jährlich ein Defizit von rund 200'000 Fr. Das ist aber nur die halbe Wahrheit, denn das Sportzentrum muss dringend saniert werden. Es wurde lange nichts mehr investiert und es entspricht nicht mehr den aktuellen Anforderungen. Eine Sanierung des Gebäudes (nur Erhaltung der Substanz) kostet 4-5 Mio. Fr. Bei einem Cashflow von ca. 1 Mio. Fr. pro Jahr kann die Gemeinde diesen Betrag nicht einfach so finanzieren. Sie müsste einen Kredit aufnehmen. Dies würde pro Jahr etwa 250'000 Fr. Kapital- und Rückzahlungskosten bedeuten. Wird also das heutige Sportzentrum weiterbetrieben, kostet dies die Gemeinde 450'000 Fr. pro Jahr. Und dann hat man immer noch kein zeitgemässes Angebot.
Zurzeit sind verschiedene Varianten in Diskussion. Ein Kunstrasen-Sportplatz könnte auch beim Schulhaus entstehen, in den Hegmatten vielleicht ein Platz mit ganzjährig nutzbarem, synthetischen Eis? Die Gemeinde hat sich in den letzten Wochen genauer mit dem Thema befasst, welche Angebote Grächen in Zukunft auch ausserhalb des Freizeitzentrums bieten könnte. Der Gemeindepräsident wird darüber genauer informieren.
Grächen Futura spricht vor allem neue Gäste an, die bisher nicht in Grächen Ferien machten. Vielleicht waren sie schon einmal in einer Anlage von Swisspeak und testen jetzt ein anderes Angebot. Der künftige Betreiber von Grächen Futura wird seine Gäste grösstenteils über eigene Vertriebskanäle ansprechen.
Die Destination Grächen ist vor allem eine Feriendestination für Schweizerinnen und Schweizer. In den Ferienanlagen von Swisspeak stammen die Gäste zu 60 % aus dem Ausland. Auch für Grächen geht Swisspeak von diesen Zahlen aus:
Gäste kommen zu 60 % aus dem Ausland.
Swisspeak nutzt andere und eigene Vertriebskanäle.
Die Saisonzeiten sind deutlich länger: Grächen Futura soll 43-45 Wochen im Jahr offen sein.
Im Zentrum steht das Ferienerlebnis: Vielseitigkeit in den Aktivitäten und in der Verpflegung.
Die Sommersaison wird immer wichtiger (rund 40 % der Übernachtungen).
Grächen Futura sorgt für eine zuverlässige Grundauslastung in der Destination.
Grächen ist heute in der Zwischensaison wenig belebt. Sind jedoch vermehrt Gäste im Dorf, lohnt es sich vielleicht, die Restaurants und Geschäfte länger offen zu halten. 50'000 mehr Logiernächte bedeutet auch, dass diese Leute mehr ausgeben (Bergbahn, Geschäfte, Restaurants). Wie die Erfahrungen in anderen Swisspeak-Anlagen zeigen, verpflegen sich die meisten Gäste selten in der eigenen Wohnung, sondern nutzen breit das kulinarische Angebot, das vor Ort ist. Eine Verlängerung der Saisonzeiten hat auch Einfluss auf die Mitarbeitenden: vermehrt Verträge mit Jahresarbeitszeit
Die Kapazität der Bergbahn auf die Hannigalp lässt sich mit zusätzlichen Gondeln von heute 1'800 auf 2'000 Personen pro Stunde steigern. Das Skigebiet verkraftet diese Zusatzgäste ebenso. Die Verpflegungskapazitäten auf der Hannigalp lassen sich im oberen Stock ausweiten. Die Verantwortlichen der Gemeinde haben die Analyse zum Mehrbedarf an Strom und Wasser gemacht: Grächen verkraftet dies mühelos.
Das künftige Freizeitzentrum kann von allen Gästen genutzt werden, die sich in Grächen aufhalten. Für alle gelten die gleichen Tarife, gemäss Betriebsreglement. Die Gemeinde ist Mehrheitsaktionärin der Betriebsgesellschaft. Sie wird für diese Gleichbehandlung einstehen.
Attraktiv ist das Angebot des Freizeitzentrums aber auch für Tagesausflügler aus der Region (v. a. Kinder und Jugendliche) oder für Einheimische. Im Zusammenhang mit dem Roby’s Spielplatz wird das Angebot für diese Altersgruppe deutlich erweitert.
Die Gemeinde trägt derzeit jährlich ein Defizit von CHF 200’000.- für das Sportzentrum. Wenn die Gemeinde selber das aktuelle Sportzentrum erneuern will, sind Investitionen in der Höhe von 4-5 Mio. Fr. notwendig, welche neben dem jährlichen Beitrag zusätzliche Kapitalkosten auslösen. Insgesamt würde sich dann gemäss unseren Berechnungen der Gemeindebeitrag auf CHF 450'000 erhöhen. Gemessen an der finanziellen Belastung durch das heutige Sportzentrum sind die jährlichen Gesamtkosten von CHF 240’000.- für das neue Freizeitzentrum mit einem weit attraktiveren Angebot durchaus tragbar. In der Finanzplanung für das neue Freizeitzentrum ist die Amortisationsdauer der Kredite mit rund 22 Jahren unterlegt.
Beim geplanten Freizeitzentrum handelt es sich um eine Ersatzinvestitionen. Durch diesen Schritt wird das Indoor-Angebot der Destination den heutigen Bedürfnissen angepasst und massgeblich erweitert. Dank der Einbettung des neuen Freizeitzentrum in eine Anlage mit aktiv bewirtschafteten Appartement-Ferienhäusern kann eine Grundauslastung erreicht und der jährliche Kostenbeitrag der Gemeinde mittel- und langfristig von rund CHF 450’000.- auf CHF 240’000.- gesenkt werden. Die Finanzplanung für das neue Freizeitzentrum geht von einer Amortisationsdauer von rund 22 Jahren für die Kredittilgung aus.
Falls sich Grächen entscheiden sollte, einen Teil des Bodens, auf dem sich die Ferienhäuser befinden, an Swisspeak zu verkaufen, würde das der Finanzierung des Freizeitzentrums dienen. Grächen Futura hilft der Destination Grächen, Investitionen zu tätigen, die sie sonst nicht stemmen könnte. Dazu gehört zum Beispiel ein neues Freizeitzentrum, der Abbruch der Talstation der Seetalhornbahn, eventuell auch der Ausbau der Bergbahnen. 50'000 Logiernächte mehr bedeutet auch: mehr Skier-Days, mehr Konsum im Dorf, ein neues Gästepotenzial, …
Das Freizeitzentrum dient der ganzen Gemeinde, allen Gästen, inkl. den Gästen von Grächen Futura. Während Swisspeak alle Kosten zum Bau der Appartements übernimmt (Häuser 1-6, insgesamt 33.5 Mio. Fr.), beteiligt sich Swisspeak auch am Freizeitzentrum und bezahlt einen Teil der Abbrucharbeiten (Sportzentrum, Seetalbahn), der Erschliessungsstrasse und der Infrastruktur (insgesamt 1.2 Mio. Fr.).
Der netto Anteil der Gemeinde an den total CHF 46.75 Mio. Gesamtkosten beläuft sich auf CHF 9.65 Mio.
Aufgrund des hohen Verschuldungsgrades der Gemeinde kann das neue Freizeitzentrum nicht über die Bilanz der Gemeinde finanziert werden. Geplant ist die Gründung einer gemeinwirtschaftlichen Aktiengesellschaft, an der die Gemeinde die Mehrheit besitzt.
Die Finanzierung der CHF 9.65 Mio. durch die diese Gesellschaft kann realistischerweise wie folgt aussehen:
Eigenkapital (als Barmittel, in gemischtwirtschaftliche AG) CHF 3.15 Mio.
Zinslose Investitionshilfedarlehen (z.B. NRP, kantonale IHG) CHF 2.0 Mio.
Verzinsliches Fremdkapital (Annahme ca. 50% von Investitionen) CHF 4.5 Mio.
Gesamtinvestition netto CHF 9.65 Mio.
Das notwendige Eigenkapital, das durch die Gemeinde zu beschaffen ist (3.15 Mio. Fr.), kann durch einen Bodenverkauf finanziert werden. Swisspeak hat das Interesse bekundet, rund 2/3 der Gemeindeparzelle zu kaufen, auf der die Swisspeak Häuser gebaut werden sollen. Sollten die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger damit einverstanden sein, würden für die Gemeinde keine ungedeckten Kosten entstehen.
Eine Sanierung der Strasse zwischen der Talstation Hannigalp-Bahn und Grächen Futura, die bereits heute angebracht wäre, macht vor den Bauarbeiten zu Grächen Futura keinen Sinn.
Mit der Sanierung ist auch eine Verbreiterung der Strasse verbunden, die sowohl für die Gemeinde als auch für die Gäste, welche zum Freizeitzentrum gelangen wollen, einen Mehrwert darstellt.
Die Kosten für den Ausbau des Strassenabschnittes Talstation Gondelbahn Hannigalp – Grächen Futura werden auf rund rund CHF 830'000 geschätzt. Davon wird das Projekt Grächen Futura 60 % tragen. Der Rest (rund CHF 340'000) obliegt der Gemeinde.
An der Informationsveranstaltung vom 13. Juni 23 hat man nur die Kosten für eine Verbreiterung der Strasse erwähnt (rund CHF 100'000). Darin waren keine Kosten für eine grundlegende Sanierung der Strasse enthalten.
Wegen dem Projekt Grächen Futura wird der Verkehr in Grächen zum Thema, das ist klar. Das Verkehrsproblem kann mit Grächen Futura nicht gelöst werden, es soll jedoch auch nicht verschärft werden.Es ist den Initianten ein Anliegen, dem Dorf punkto Verkehr keine Mehrbelastung aufzuerlegen. In Zusammenarbeit mit dem Büro Swisstraffic ist man daran, Lösungen zu suchen, wie Grächen Futura erschlossen wird.
Nein. Grächen Futura muss zwar einen Parkplatznachweis erbringen, baut aber kein eigenes Parkhaus. Das bestehende Parkhaus Millegga wird um 36 Plätze erweitert. Zudem soll der Stellenwert des öffentlichen Verkehrs als Gästezubringer optimiert werden. Die Gemeinde arbeitet zurzeit an einem Mobilitätskonzept.
Der Untergrund des heutigen Sportzentrums ist Fels. Die Kosten für einen Bau im Fels wären viel zu hoch.
Bisher wurde noch nicht ernsthaft nach einem Investor gesucht, da ja noch offen ist, ob die Grächner Bevölkerung dem Projekt zustimmt oder nicht. Wir sind jedoch sehr zuversichtlich, dass sich ein Investor für Erstwohnungen finden lässt, zumal diese Wohnungen in Grächen sehr begehrt sind.
Innerhalb des Freizeitzentrums gibt es eine Verpflegungsmöglichkeit. So kann dort beispielsweise ein Elternteil auf seine Kinder warten, während diese sich auf den Trampolins vergnügen. Wie genau diese Verpflegung ausgestaltet ist, wird Swisspeak zusammen mit dem künftigen Betreiber festlegen. Der Betreiber könnte ja auch jemand von Grächen sein? Zudem schätzen Gäste in den Ferien vor allem die Vielfalt. Es ist kaum vorstellbar, dass sich jemand nur innerhalb der Ferienanlage verpflegt.
Das Gebäude für 12 Erstwohnungen soll zusammen mit dem Haus 6 von Swisspeak auf dem Areal der ehemaligen Seetalbahn entstehen. Man rechnet mit Investitionen von ca. 3.5 Mio. Fr. Hierfür sucht man noch einen Investor. Beide Gebäude stehen künftig in der Zone W3.
Die Gemeinde hat im Januar 2023 die Installation eines Fernwärmenetzes beschlossen. Dieses wird von einer Pellet-Heizung gespiesen, deren Zentrale sich im Schulhaus befindet. Es ist geplant, auch Grächen Futura an dieses Fernwärmenetz anzuschliessen.
Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) verlangt für touristisch bewirtschaftete Wohnungen zwingend einen Eintrag der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch. Das ZWG nennt zwar in Artikel 13 die Möglichkeit einer Umnutzung. Für eine derartige Umnutzung ist aber ein ordentliches Baubewilligungsverfahren notwendig. Artikel 14 ZWG ermöglicht eine befristete Sistierung der Nutzungsbeschränkungen. Aber auch darüber entscheidet die Baubewilligungsbehörde. Schliesslich hat das Bundesamt für Raumentwicklung ARE ein Einspracherecht (Art. 10 ZW-Verordnung) gegen alle Entscheide in Bezug auf das ZWG. FAZIT: Weder Swisspeak noch sonst jemand kann aus den bewirtschafteten Wohnungen "einfach so" Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung machen
Die Appartements von Swisspeak sind kein Gästesilo. Im Gegenteil: Swisspeak ist an einer intensiven Zusammenarbeit mit dem Dorf Grächen und seinen Einwohnern interessiert. Es hat Interesse an einem regen Austausch und ist öffentlich zugänglich. Swisspeak wird rund 15 Arbeitsplätze anbieten, die offen sind für Bewohnerinnen und Bewohner der Region. Das Freizeitzentrum benötigt voraussichtlich 4-5 Angestellte. Synergien mit den Ferienwohnungen bedeuten einen wichtigen Beitrag zur Kostensenkung: beispielsweise beim Empfang, beim Restaurant, bei der Reinigung. Man könnte sich auch vorstellen, dass der Betreiber des Restaurants aus Grächen kommt. Swisspeak ist ja nicht der Betreiber. Swisspeak arbeitet heute in Brigels mit einer Betreibergesellschaft zusammen, die sich aus Personen aus dem Ort zusammensetzt. In den anderen Anlagen ist der Betreiber die Firma Interhome.